주택건설사업 목적 멸실예정주택 합산배제 적용 시 정비사업조합이 조합원으로부터 신탁받아 취득한 주택의 취득시기

주택건설사업 목적 멸실예정주택 합산배제 적용 시 부동산을 신탁으로 현물출자받아 취득하는 경우에 취득일은 소유권이전등기접수일임

[회신] 「신탁법」에 따른 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이므로, 「도시 및 주거환경정비법」 제25조에 따른 사업시행자인 조합이 정비구역 내 주택을 같은 법 제74조에 따른 관리처분계획인가 고시가 있은 후에 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 조합원으로부터 신탁을 원인으로 소유권을 이전받는 경우 「종합부동산세법 시행령」제4조제1항제21호나목에 따른 “주택의 취득일”은 관리처분계획인가일이 아니라 신탁등기접수일을 말하는 것입니다. 1. 사실관계 | | ’05.8월 | ’21.11. | ’22.6.1 | ’22.6.3. | ’22.12월 | | | ------▲-----------◎-----------▲-----------◎----------▲------ | | 쟁점주택 취득 | 재건축 관리처분계획인가 | 과세기준일 | 쟁점주택 재건축조합에 소유권이전등기 접수(신탁) | 쟁점주택 멸실 | - ’05. 8월 신청인 쟁점주택 취득 - ’21.12월 재건축사업 관리처분계획인가 고시 * 신청인은 재건축조합 조합원이며, 해당 주택은 주택재건축 정비구역 내 소재 - ’22.6.1. 쟁점 과세기준일 - ’22.6.3. 쟁점주택 재건축조합에게 소유권이전등기접수(신탁) - ’22.12월 쟁점주택 멸실 2. 질의내용 - 재건축조합이 정비구역 내 주택을 재건축조합원으로부터 신탁을 원인으로 소유권이전(현물출자)받아 취득하는 경우 - 종합부동산세법 시행령 제4조제1항제21호 에서 3년 이내에 멸실시켜야 하는 “취득일”은 관리처분계획인가일인지 소유권이전등기접수일인지 3. 관련법령 □ 신탁법 제2조 【신탁의 정의】 이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다. □ 신탁법 제31조 【수탁자의 권한】 수탁자는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있다. 다만, 신탁행위로 이를 제한할 수 있다. □ 지방세법 제107조 【납세의무자】 ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. ② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 5. 「신탁법」제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」제2조제11호가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 "위탁자"라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다. □ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】 ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. ② 「신탁법」제2조에 따른 수탁자(이하 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 "신탁주택"이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」제2조제11호가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 "위탁자"라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다. □ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. 1. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다): 12억원 2. 제9조제2항제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체: 0원 3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자: 9억원 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다. □ 종합부동산세법 시행령 제4조 【합산배제 사원용주택등】 ① 법 제8조제2항제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다. 21. 다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다) 나. 「도시 및 주거환경정비법」제24조부터 제28조까지의 규정에 따른 사업시행자 □ 도시 및 주거환경정비법 제25조 【재개발사업ㆍ재건축사업의 시행자】 ① 재개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다. 1. 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법 2. 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법 ② 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다. 4. 관련 해석사례 □ 기획재정부 재산세제과-552, 2023.4.13. 귀하의 질의 사례와 같이 「종합부동산세법 시행령」 제4조제1항제21호 나목에 따라 「도시 및 주거환경정비법」 제24조 부터 제28호까지의 규정에 따른 사업시행자가 주택 건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것입니다. □ 서면-2022-부동산-4239, 2025.10.31. 1. 「종합부동산세법 시행령」제4조제1항제21호나목에 따라 「도시 및 주거환경정비법」 제25호 에 따른 사업시행자인 조합이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 정비구역 내 주택을 조합원으로부터 신탁을 원인으로 소유권을 이전받는 경우 그 신탁등기접수일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 신탁주택의 위탁자(조합원)의 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것입니다. 2. 「종합부동산세법 시행령」제2조의3제2항에 따라 「종합부동산세법 시행령」제4조제1항에 따른 합산배제 사원용주택등은 1세대 1주택자 여부를 판단할 때 1세대가 소유한 주택 수에서 제외되는 것이며, 합산배제 사원용주택등을 제외하고 세대원 중 1명이 「소득세법」제1조의2제1항제1호에 따른 거주자로서 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 소유하고 다른 세대원은 주택을 소유하지 아니한 경우 1세대 1주택자에 해당하는 것입니다. □ 대법원2023두50516, 2025.7.16. 이 사건 특례 조항 및 이 사건 추징 조항은 토지에 대한 종합부동산세에 관한 것이다. 종합부동산세법 제12조 제1항 은 토지에 대한 종합부동산세 납세의무자를 해당 토지분 재산세 납세의무자로 규정하고 있고, 지방세법 제107조 제1항 은 재산세의 납세의무자를 과세기준일 현재 토지를 사실상 소유하고 있는 자로 규정하고 있다. 종합부동산세법 및 지방세법의 입법 목적과 성격 등에 비추어 보면, 위 규정에서 ‘토지를 사실상 소유하고 있는 자’라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 토지에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다(대법원 2012. 12. 13. 선고 2010두9105 판결, 대법원 2014. 11. 27. 선고 2012두26852 판결 참조). 종합부동산세나 재산세의 경우 토지에 대한 실질적인 소유권을 취득하게 되는 시기에 대하여 별도의 규정이 마련되어 있지 아니하다. 그런데 취득세에 관하여 지방세법 제7조 제2항 은 부동산은 관계 법령에 따른 등기를 하지 않아도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보고 있고, 구 지방세법 시행령(2017. 7. 26. 대통령령 제28211호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제20조 제2항 제1호 및 제2호는 유상승계취득의 경우 잔금 지급일을 취득일로 보도록 정하고 있다. 그러므로 매매 등 유상승계취득이 이루어진 부동산에 관한 재산세 및 종합부동산세의 경우에도 특별한 사정이 없는 한 잔금 지급일을 실질적인 소유권을 취득한 시기로 보는 것이 타당하다(대법원 1995. 5. 23. 선고 94누13831 판결 참조). □ 대법원2016두50846, 2019.10.31. (판결요지)[1]신탁법에 따른 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 그 밖의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산을 관리·처분하게 하는 것이다( 신탁법 제2조 ). 부동산의 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치기 전에는 해당 부동산 자체가 수탁자의 신탁재산으로 편입되지 않는다. [2]아파트개발사업 시행을 목적으로 설립되었으나 설립인가를 받지 않은 갑 지역주택조합이 을 주식회사와 시행대행계약을 체결하였고, 시행대행사인 을 회사, 시공예정사인 병 주식회사, 정 신탁회사는 사업부지를 매수하여 정 회사에 처분신탁하기로 하는 사업약정을 체결한 후 정 회사가 사업약정에 따라 을 회사가 종전 소유자들로부터 매입한 토지에 관하여 각 소유권이전등기와 신탁등기를 마쳤고 신탁계약은 토지의 종전 소유자를 위탁자와 수익자로 하여 체결되었으나, 위 사업부지가 재정비촉진구역으로 지정되어 지역주택조합 방식에 따른 아파트건설사업이 불가능하게 되었고, 그 후 갑 조합이 정 회사와 종전 소유자 등을 상대로 신탁관계 종료를 원인으로 한 신탁등기 말소등기절차 및 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하여 승소 판결이 선고·확정되었는데, 관할 구청장이 갑 조합에 위 토지를 포함한 사업부지 일대 토지에 관한 재산세 등 부과처분을 하면서 과세표준을 갑 조합의 조합원별로 구분하여 각각 산정한 다음 그 세액을 합산하는 방식이 아니라, 토지 중 종합합산과세대상과 별도합산과세대상만을 구분하여 합산하는 방식으로 세액을 산정한 사안에서, 과세기준일 현재 위 토지에 관하여 갑 조합 앞으로 소유권이전등기를 마친 적이 없으므로, 위 토지는 갑 조합과 조합원들 사이에서 신탁법상 신탁재산으로 편입되지 않았다는 이유로 위 과세처분이 적법하다고 한 사례. □ 대법원2017두32142, 2019.10.31. (판결요지)아파트개발사업 시행을 목적으로 설립되었으나 설립인가를 받지 않은 갑 지역주택조합이 을 주식회사와 시행대행계약을 체결하였고, 시행대행사인 을 회사, 시공예정사인 병 주식회사, 정 신탁회사는 사업부지를 매수하여 정 회사에 처분신탁하기로 하는 사업약정을 체결한 후 정 회사가 사업약정에 따라 을 회사가 종전 소유자들로부터 매입한 토지에 관하여 각 소유권이전등기와 신탁등기를 마쳤고 신탁계약은 토지의 종전 소유자를 위탁자 및 수익자로 하여 체결되었으나, 위 사업부지가 재정비촉진구역으로 지정되어 지역주택조합 방식에 따른 아파트건설사업이 불가능하게 되었고, 그 후 갑 조합이 정 회사와 종전 소유자 등을 상대로 신탁관계 종료를 원인으로 한 신탁등기 말소등기절차 및 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하여 승소 판결이 선고·확정되었는데, 관할 세무서장이 관할 구청장의 위 토지를 포함한 사업부지 일대 토지에 관한 재산세 과세대상 통보자료에 의하여 갑 조합에 종합부동산세 등 부과처분을 하면서, 과세표준을 갑 조합의 조합원별로 구분하여 각각 산정하지 않고, 갑 조합을 기준으로 하나의 과세표준만을 산정한 사안에서, 과세기준일 현재 위 토지에 관하여 갑 조합 앞으로 소유권이전등기를 마친 적이 없으므로, 위 토지는 갑 조합과 조합2원들 사이에서 신탁법상 신탁재산으로 편입되었다고 할 수 없다는 이유로 위 과세처분이 적법하다고 한 사례 □ 대법원2000두70460, 2002.4.12. (판결요지)신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로( 신탁법 제1조 제2항 ), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고 , 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다.